D’ici 2028, la programmation de l’écoquartier Bastide Niel situé sur la rive droite de Bordeaux proposera plus d’un tiers des 3400 logements à des loyers conventionnés. Plus d’explications avec Domofrance & Aquitanis, les principaux bailleurs sociaux partenaires du projet.

Trois questions à Adrien Gros, directeur de l’aménagement urbain chez Aquitanis, Office public de l’habitat de Bordeaux Métropole.

1. Pour quelles raisons Aquitanis a-t-il souhaité intégrer la SAS d’aménagement Bastide Niel (voir encadré) ?

« Aménageur public depuis 20 ans sur le périmètre de Bordeaux Métropole (ZAC de Pessac centre-ville, ZAC de Cenon Pont Rouge, Zac de la mairie de Bègles) Aquitanis a souhaité répondre à la consultation lancée en 2010 par la métropole sur l’aménagement de la ZAC Bastide Niel. L’échelle du projet et la nécessaire complémentarité des approches nous ont amenées à répondre à la proposition de BMA de constituer un groupement avec Domofrance afin de porter une candidature singulière en associant nos compétences, dans l’objectif de bien ancrée le logement social sur la rive droite. Au cœur du groupement, au-delà de nos missions respectives, nous avons à cœur de transcrire, à Bastide Niel, notre approche sociétale et environnementale engagée. Celle-ci a été reconnue exemplaire dans la norme ISO 26000 jugeant de la responsabilité sociale des entreprises (RSE). »

2. Quel est le rôle, la mission d’Aquitanis dans l’aménagement de la ZAC Bastide Niel ?

« Nous travaillons de concours avec Bordeaux Métropole Aménagement qui coordonne la ZAC & aménage les espaces publics mais aussi les projets de développement économique et le stationnement. Notre rôle est d’attribuer à des opérateurs & de suivre la construction des logements, voire d’en réaliser nous-mêmes. Sur la ZAC, nous portons différentes ambitions :

• S’approprier les directives imposées par le ministère de la Cohésion des Territoires pour l’obtention du label EcoQuartier, en « décarbonant » la construction, en lésant le béton au profit de matériaux biosourcés, naturels ;

• Répondre aux attentes de l’urbaniste-architecte Winy Maas qui pilote le projet urbain & qui souhaite que chaque îlot soit « une surprise » dans un quartier « écologique, intime & lumineux » ;

• Amener les promoteurs dans ce marché florissant de l’immobilier à investir sur des programmes alternatifs pour le quartier et permettant de loger le plus grand nombre.

• Favoriser au maximum les entreprises locales de BTP capables d’intervenir sur de gros projets tel que celui de Bastide Niel tout en favorisant l’emploi local grâce notamment à des chantiers d’insertion dans le cadre du Plan local pluriannuel pour l’insertion et l’emploi (PLIE) qui concerne le quartier de la Benauge notamment. »

3. Des logements sont-ils actuellement en construction ou à l’étude ?

« Oui. Un îlot, le B031, confié au promoteur BDP Marignan à la suite d’une consultation pilotée par nos soins, est actuellement en construction. Sur les 100 logements qui y sont prévus, il y aura 35 logements sociaux offerts à la location par Aquitanis. Mais ce n’est pas tout. Ce futur ensemble sera remarquable car il abritera également une ferme urbaine. D’autres îlots confiés à notre filiale Axanis, maitre d’ouvrage de la Ruche à Bègles, sont actuellement à l’étude. Nous pensons y réaliser des logements dits participatifs ou encore coopératifs. Ils seront tous ouverts à l’accession sociale ou abordables à la propriété. »

*La RSE (Responsabilité sociale des entreprises) regroupe l’ensemble des pratiques mises en place par les entreprises dans le but de respecter les principes du développement durable (social, environnemental et économique).

Trois questions à Peggy Martinage, directrice de l’activité Développement et Aménagement chez Domofrance, aménageur, promoteur constructeur et bailleur social.

1. Pour quelles raisons Domofrance a-t-il souhaité intégrer la SAS Bastide Niel ?

{Note de la rédaction : Peggy Martinage ne fait plus partie de Domofrance. Elle est remplacée par Marie Huguet. Voir photo}.

« Acteur majeur de l’habitat social en Aquitaine et filiale du groupe Action Logement Immobilier, Domofrance a souhaité mettre au service de Bordeaux Métropole toute son expertise d’aménageur pour la réalisation de ce nouvel écoquartier Bastide-Niel. En effet, nous disposons de nombreuses compétences (ingénierie des projets complexes, équipes expérimentées et pluridisciplinaires, expertise environnementale / juridique / financière) nécessaires pour concevoir, organiser et assurer des opérations d’aménagement urbain de grande ampleur.

Les enjeux complexes de ce renouvellement d’un quartier entier de Bordeaux, pour une surface prévisionnelle construite de plus de 355 000 m² de surface de plancher, impliquaient une diversité des compétences et un investissement sans faille qui nous ont rapprochés de BMA et Aquitanis au sein de la SAS Bastide Niel pour permettre ainsi de rendre ce projet ambitieux réel et concret.

2. Quel est le rôle et la mission de Domofrance dans l’aménagement de la ZAC ?

« En partenariat avec BMA et Aquitanis, Domofrance participe à la mise en œuvre de la stratégie du projet. Par ailleurs, Domofrance opère les consultations pour les îlots qui seront cédés par la SAS à des opérateurs en garantissant la mixité fonctionnelle et spatiale de la zone d’aménagement concertée. L’idée est de créer un quartier harmonieux et agréable à vivre pour ses habitants. Les services et les commerces de proximité, non seulement participent à l’activité économique du quartier mais apportent également une véritable plus-value à la qualité de vie des résidents, tout en favorisant le lien social.

Domofrance assiste également la SAS pour la mise en œuvre de mesures d’accompagnement social et mène des opérations en maîtrise d’ouvrage directe aussi bien pour le logement locatif social que pour l’accession sociale, via sa marque Exterra.

Enfin, dans le cadre de sa stratégie patrimoniale et de sa certification ISO 50001, Domofrance portera aussi un regard attentif sur l’optimisation énergétique des logements en apportant son expérience dans le domaine. En effet, avoir requalifié le quartier Arago à Pessac en écoquartier, puis avoir aménagé l’écoquartier Terre Sud à Bègles et enfin avoir construit 140 logements sociaux locatifs au sein de l’écoquartier des Portes du Pyla à la Teste de Buch, Bastide-Niel sera le 4^ème écoquartier sur lequel Domofrance interviendra en Nouvelle-Aquitaine.

Toutes ces missions se faisant en partenariat avec nos associés, sous le regard de l’architecte urbaniste, Winy Maas et en concertation avec les élus et la population. »

3. Des logements sont-ils actuellement à l’étude ou en construction ?

Domofrance a actuellement trois dossiers à l’étude en maîtrise d’ouvrage directe en locatif social représentant environ 180 logements avec trois cabinets d’architectes différents. Les permis respectifs seront déposés en fin d’année 2018 et sept logements en accession sociale devraient être mis en commercialisation prochainement.

Plusieurs dossiers managés par Domofrance ont déjà été étudiés par  des promoteurs privés, ce qui représente environ 80 logements et des consultations pour d’autres îlots devraient être lancés en fin d’année.

Logement social à Bastide Niel : les chiffres clefs

Sur les 35 hectares composant le futur écoquartier Bastide Niel, le programme de construction prévoit l’édification de 3400 logements, 22 500 m2 de commerces. La ZAC Bastide Niel fait également la part belle aux équipements publics avec deux groupes scolaires, un gymnase et un espace sportif de plein air. La répartition des logements s’inscrit dans le cadre des équilibres programmatiques retenus par Bordeaux Métropole et dans la politique de l’habitat de la ville de Bordeaux.

Ainsi, 55 % des logements seront sociaux ou aidés dont :

• 35 % qui seront ouverts aux dispositifs de financement classique du logement social (PLUS/PLAI)
• 10 % qui seront accessibles au Prêt locatif social (PLS) & attribués aux familles dont les revenus sont trop élevés pour pouvoir accéder aux locations HLM ordinaires, mais trop bas pour pouvoir se loger dans le secteur privé.

• 10 % qui seront dédiés à l’accession abordable ou sociale à la propriété, soit à un coût inférieur aux prix du marché. Cette forme d’accession est assurée par un partenariat entre les promoteurs et la collectivité ou avec l’intervention d’acteurs de l’immobilier spécialisé sur ce créneau afin de garantir un prix de commercialisation maîtrisé.

Enfin,  moins de la moitié des logements restant seront donc libres.

La ZAC Bastide Niel ambitionne de répondre aux besoins de tous les segments de la société (jeunes ménages, personnes âgées, familles nombreuses). Dans cette optique les co-aménageurs (BMA, Aquitanis, Domofrance) garantissent par le biais du règlement de ZAC une diversité de typologies avec les objectifs suivants :

• 40 % de T1/T2 ;
• 35 % de T3 ;
• 25 % de T4/T5 dont 5% de T5

Qu’est-ce que la Société par actions simplifiée (SAS) d’aménagement Bastide Niel ?

En juillet 2014, Bordeaux Métropole a confié, après mise en concurrence, la réalisation de la Zone d’aménagement concerté (ZAC) Bastide Niel au groupement constitué de Bordeaux Métropole Aménagement (mandataire), Domofrance et Aquitanis afin : « d’assurer la maîtrise d’ouvrage et de réaliser les travaux et équipements d’infrastructure et de superstructure ; de réaliser le programme de construction selon le phasage convenu avec l’ex Communauté urbaine de Bordeaux ; de mettre en œuvre une stratégie de promotion et de communication efficace et appropriée sur le projet urbain ».

Le groupement s’est constitué en une SAS, spécifiquement dédiée à l’opération Bastide Niel et dotée d’un capital social de 2 millions d’euros réparti ainsi : BMA, président 51 % ; Aquitanis, associé 24,5 % ; Domofrance, associé 24,5 %.